Adwokat dr Joanna Koczur jest absolwentką Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Po obronie pracy magisterskiej pt.: „Rola obrońcy w zakresie kontroli jakości materiału dowodowego w procesie karnym” uzyskała z wynikiem celującym tytuł magistra prawa.
Najem okazjonalny - sposób na uniknięcie potencjalnych kłopotów z lokatorem
Umowa najmu okazjonalnego jest zasadniczo zbliżona do klasycznej umowy najmu lokalu mieszkalnego, jednakże różnicą jest konieczność dołączenia do niej oświadczeń najemcy oraz osoby trzeciej (w formie notarialnej). Do najważniejszych zapisów, które powinny się znaleźć w umowie najmu okazjonalnego, ale również w klasycznej umowie najmu lokalu mieszkalnego, zaliczyć należy:
- określenie tytułu, daty oraz miejsca zawarcia umowy najmu okazjonalnego;
- dane stron umowy (stronami umowy są: wynajmujący – czyli właściciel lokalu oraz najemca – czyli osoba, która lokal ten najmuje);
- określenie przedmiotu najmu okazjonalnego (lokalu mieszkalnego);
- okres, na jaki zawarta jest umowa najmu (umowa najmu okazjonalnego może być zawarta maksymalnie na 10 lat);
- kwestie związane z wypowiedzeniem umowy najmu okazjonalnego;
- wysokość czynszu oraz sposób jego uiszczania przez najemcę;
- obowiązki najemcy oraz wynajmującego;
- zastrzeżenie możliwości podwyżki czynszu;
- uregulowanie kwestii podnajmu lokalu;
- możliwość wprowadzania przez najemcę zmian i ulepszeń w najmowanym lokalu mieszkalnym;
- zapis dotyczący kaucji (czyli sumy pieniężnej, którą wynajmujący ma prawo pobrać od najemcy np. na poczet ewentualnych zniszczeń);
- postanowienia końcowe umowy (np. dotyczące formy jej zmiany).
Zasadniczą różnicą, która istnieje pomiędzy klasyczną umową najmu lokalu a umową najmu okazjonalnego jest konieczność dołączenia do tej ostatniej oświadczeń najemcy oraz osoby trzeciej (czyli właściciela nieruchomości, do której będzie mógł wyprowadzić się najemca po zakończeniu najmu). Oświadczenia, o których mowa muszą być złożone w formie notarialnej, stanowiąc załączniki do umowy najmu okazjonalnego. Pierwsze oświadczenie dotyczy tego, że najemca poddaje się egzekucji oraz zobowiązuje się do opuszczenia najmowanego lokalu w terminie wskazanym w umowie najmu okazjonalnego. Istotne jest to, że sąd nadaje oświadczeniu klauzulę wykonalności (w sytuacji, gdy np. lokator po wygaśnięciu umowy nie będzie chciał się wyprowadzić), co oznacza, że oświadczenie to stanie się tytułem wykonawczym, który będzie mógł być skierowany do egzekucji (czyli umożliwi to eksmisję lokatora). Drugie oświadczenie składa osoba trzecia (czyli właściciel nieruchomości lub osoba posiadająca tytuł prawny do nieruchomości, do której będzie mógł wyprowadzić się najemca po zakończeniu najmu okazjonalnego – że wyraża na to zgodę).
Co więcej, w ciągu 14 dni od podpisania umowy najmu okazjonalnego wynajmujący ma obowiązek zgłosić ten fakt w urzędzie skarbowym. Niedopełnienie tego obowiązku będzie skutkować m.in. tym, iż nie będzie możliwości zatasowania wobec lokatora szybszej eksmisji z lokalu, gdyż będzie mu wówczas przysługiwać okres ochronny, w którym nie będzie można go eksmitować.
